L’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa ha realizzato un’accurata analisi sui trend del mercato immobiliare italiano nel 2011, relativa a compravendite, impatto sui prezzi e tempi di vendita, preferenze degli acquirenti sulle tipologie immobiliari e il mercato delle locazioni, tracciando una linea coerente per le previsioni dell’anno in corso.
Dallo studio è emerso che le compravendite residenziali hanno subito un calo delle transazioni del 2,2% (dal 2010 al 2011) e l’anno si è chiuso con 598.224 scambi, lontani dai picchi del 2006, ma vicini ai volumi della fine degli anni ’90. Variazioni positive sono state registrate nelle grandi città, sulla base dei dati forniti dall’Agenzia del Territorio.
Il 78% di coloro che hanno acquistato la casa in questa seconda parte del 2011 si è indirizzata verso l’abitazione principale, a seguire quella ad uso investimento (16,8%) e poi la casa vacanza (5,2%).
Nonostante ciò, sono state riscontrate criticità sul mercato immobiliare dovute soprattutto all’impatto su prezzi e tempi di vendita.
I prezzi immobiliari nel 2011 hanno segnalato una contrazione del - 4,7% nelle grandi città e nei loro hinterland e del -4,2% nei capoluoghi di provincia, con tempi di vendita sempre più lunghi (184 gg nelle grandi città, 210 gg nei capoluoghi di provincia e 205 gg nell’hinterland delle grandi città).
La distanza tra la capacità di spesa (determinata dalla combinazione di minore capacità di risparmio e di riduzione del credito) e le richieste dei venditori, unita alla maggiore offerta di immobili sul mercato, hanno determinato una contrazione dei valori immobiliari e un aumento delle tempistiche di vendita.
Tale contrazione di valori ha interessato soprattutto le tipologie usate, in cattivo stato di manutenzione. Gli acquirenti, infatti, sono diventati più attenti e soprattutto meno propensi a realizzare importanti lavori di ristrutturazione e per questo hanno privilegiato le abitazioni usate ma in buono stato. Hanno poi preferito le soluzioni con riscaldamento autonomo e quelle in contesti condominiali decorosi al fine di ridurre le spese. Maggiori preferenze, in prevalenza a Milano, Roma, Napoli e Torino, sono state dimostrate per trilocali e bilocali.
Gli affitti sono leggermente al ribasso, con -1,4% per i bilocali e -1,7% per i trilocali, ma il mercato è attivo per la domanda di coloro che non riescono ad acquistare e per la tanta offerta sul territorio alimentata dagli immobili acquistati per investimento. Quest’ultimo un segmento di mercato, pari al 16,8% nella seconda parte del 2011, ha assorbito i capitali di chi ha temuto l’instabilità del mercato finanziario subito dopo l’estate. Si acquistano soprattutto piccoli tagli. I rendimenti immobiliari sono del 3,9% annuo lordo, ma non dimentichiamo che chi investe nel mattone punta soprattutto al capital gain. Chi ha comprato quando i prezzi degli immobili hanno iniziato a salire, alla fine del 2011 si è ritrovato con un immobile rivalutato nominalmente dell’87%.
Le previsioni per il 2012 prospettano ancora un ribasso, in base ai dati raccolti sui trend del mercato immobiliare del 2011.
A causa della crisi è difficile effettuare delle stime, ma è possibile che i prezzi nelle grandi città nel 2012 avranno un’oscillazione compresa tra -2% e 0%. Le dinamiche immobiliari di queste realtà potrebbero essere migliori rispetto a quelle che si registreranno nelle realtà dell’hinterland, così come quelle del Nord e del Centro Italia rispetto al Sud Italia.
Inoltre, secondo Tecnocasa, nei prossimi mesi si potrebbero riscontrare ancora difficoltà legate al mantenimento del posto di lavoro, alla capacità di risparmio e soprattutto all’accesso al credito, elemento quest’ultimo che rappresenta un nodo cruciale per restituire fiducia alle famiglie italiane che, anche in questi mesi incerti, non hanno mai rinunciato al progetto di acquistare casa per la prima volta o di migliorare quella di proprietà.
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