Il Convegno organizzato dall`Ance “Un Piano per le città. Trasformazione urbana e sviluppo sostenibile”, tenutosi a Roma lo scorso 3 aprile è stato occasione per discutere sulle aree urbane italiane come fattore strategico per la crescita e la competitività del Paese. Una diffusa qualità della vita è strettamente collegata alla valorizzazione del territorio e dell’edificato e all’accessibilità dei luoghi. Articolato in due sessioni, durante la prima parte del Convegno è stato presentato uno studio realizzato da Censis e Ance che ha riportato analisi e proposte riguardanti il dibattito nazionale sulla trasformazione urbana.
Stando ai dati raccolti dal Centro studi e dall’Associazione nazionale dell’edilizia, il patrimonio edilizio esistente è una risorsa da mettere in gioco, considerato il rischio di obsolescenza dello stock esistente. L’Italia dispone di un vasto patrimonio edilizio, in gran parte fatto di case e perlopiù di proprietà delle famiglie.
Questo è confermato anche da uno studio recente dell’Agenzia del Territorio (“Gli immobili in Italia”, 2011) secondo cui le unità immobiliari censite al catasto nelle categorie A, B, C, D ed E sono pari a 59,1 milioni. A questi si aggiungano gli immobili non registrati o quelli oggetto di interventi edilizi per i quali non è stata effettuata la registrazione.
Il 56% è costituito da abitazioni, il 36% da loro pertinenze (cantine, box o posti auto) e solo il 7,9% non appartiene al settore residenziale. Il 91% delle abitazioni e l’87,5% delle pertinenze appartiene a persone fisiche.
Se, infatti, nel resto d’Europa eccetto la Spagna, non si sia diffusa la proprietà immobiliare, in Italia le famiglie sono state orientate ad essa. Tale patrimonializzazione edilizia è stata rafforzata dalla forte stanzialità delle famiglie italiane, che permangono nella stessa proprietà dai 21 ai 27 anni nei casi di usufrutto.
Gli immobili sono la principale componente della ricchezza familiare. Secondo la Banca d’Italia, alla fine del 2009 la ricchezza in abitazioni detenuta dalle famiglie italiane ammontava a circa 4.800 miliardi di euro, corrispondenti a circa 200.000 euro in media per famiglia.
Una tale ricchezza diffusa, tuttavia, benché sia un fattore positivo per il Paese, rappresenta anche una “difficile eredità”, in quanto rischia tuttavia di perdere valore nel tempo. Gran parte del patrimonio residenziale esistente è stato infatti costruito rapidamente nell’arco di 25‐30 anni, durante la ricostruzione e il boom edilizio, con materiali di scarsa qualità e reti infrastrutturali carenti. Diversamente da Francia e Inghilterra, dove un forte sviluppo urbano si era diffuso già durante Ottocento e primi Novecento, in Italia il 50% del patrimonio edilizio urbano è stato realizzato soprattutto tra gli anni '50 e '60.
Per queste ragioni il patrimonio esistente non rispetta le qualità tecnologiche richieste ad un immobile e, per la sua avanzata obsolescenza, rischia di perdere parte del suo valore. La quota di edifici con più di 40 anni, dopo i quali sono indispensabili interventi di manutenzione è in aumento progressivo: il 55% delle famiglie, infatti, occupa attualmente un alloggio realizzato prima del 1971, quando non vigeva alcuna norma relativa al risparmio energetico. Lo dimostra il fatto che nel 2009 il 35,2% dell’energia impiegata in Italia, pari a 46,9 milioni di tonnellate di petrolio, è stata destinata agli usi civili legati agli edifici (riscaldamento, luce, acqua calda, energia per cucinare).
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