Una nuova battuta d'arresto del mercato immobiliare italiano è quella descritta dal secondo Rapporto sul mercato immobiliare 2012 redatto da Nomisma e aggiornato al mese di luglio. Per quanto riguarda il residenziale, si stima un ritorno ai livelli di metà anni Novanta con una flessione dell'11,5% delle compravendite nel 2012, contro il -2,2% del 2011, se si manterranno le attuali condizioni di scenario. Se invece la situazione migliorerà, con un allentamento della selettività del credito da parte delle banche e una discesa più marcata dei prezzi delle case, il calo potrà essere contenuto al 5,3%.
Nel primo semestre del 2012 l’offerta di immobili in vendita è tornata a crescere dopo anni di stabilità e ha rivisto al ribasso le sue aspettative di realizzo del disinvestimento, come dimostra l’ampliamento dello sconto sul prezzo richiesto che sale, in media, al 13,3% per le abitazioni e al 14,7% e 14,1% rispettivamente per uffici e negozi.
Sul fronte della domanda, gli operatori immobiliari intervistati da Nomisma segnalano un ulteriore calo, avvenuto nel primo semestre dell’anno rispetto a quello precedente. Il venir meno della domanda di acquisto non si è tradotto in una nuova domanda di locazione. Le transazioni si sono ulteriormente ridimensionate, sia nel segmento degli immobili residenziali che di quelli commerciali, tanto per l’acquisto quanto per l’affitto. Sembra fare eccezione il mercato della locazione di abitazioni che, nonostante il calo della domanda, è riuscito a mantenere i livelli di attività dello scorso anno.
Anche per i tempi medi di vendita e di locazione nel mercato cittadino si è registrato un ulteriore ampliamento che ha portato, in media, i mesi necessari per vendere un’abitazione a 7,1, a 9,1 per un ufficio e a 8,1 per un negozio. Per locare un’abitazione occorrono, invece, 3,5 mesi, a fronte dei circa 6 mesi che occorrono per un negozio e dei 6,6 mesi per un ufficio.
I prezzi medi degli immobili nel primo semestre del 2012 subiscono una nuova flessione, di maggiore intensità rispetto a quanto registrato nel primo semestre del 2011, quantificabile nell’ordine del -2% per abitazioni ed uffici e del -1,6% per i negozi. Su base annua il calo è stato del -3/4% per tutte le tipologie immobiliari. Analoghi trend per i canoni, che flettono anche in questo semestre, con un’intensità maggiore rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente: -1,2% per le abitazioni, -2% per gli uffici e -1,9% per i negozi.
Negli ultimi quattro anni di calo dei valori immobiliari, le abitazioni e gli uffici hanno subito un deprezzamento del 10,5% e i negozi di poco più dell’8%. Per i canoni la variazione del periodo è stata più marcata rispetto a quella che ha investito i prezzi, anche se il divario è risultato di 1-2 punti percentuali in meno: -11,7% le abitazioni usate, -14,8% gli uffici e -10,8% i negozi.
Nella media dei 13 maggiori mercati, la domanda è prevalentemente orientata verso tagli piccoli (meno di 45 mq) o, medio piccoli (46-70 mq), mentre l’offerta è più spostata verso i tagli medio grandi (71-120 mq) e grandi (oltre i 120 mq). Le abitazioni da ristrutturare rappresentano il 33,6% dell’offerta presente sul mercato, ma la domanda sembra essere solo marginalmente interessata a questa tipologia.
La disponibilità di spesa della domanda presente sul mercato sembra essere piuttosto distribuita nelle diverse fasce, mentre l’offerta è più concentrata verso le fasce più basse (al di sotto di 150.000 euro e tra 150.000-250.000 euro). Infine, l’abitazione offerta è riconducibile, per una quota pari all’85% del totale, alle classi energetiche più basse (dalla “D” alla “G”), a conferma dell’inadeguatezza del patrimonio immobiliare italiano.
Sul fronte dell’indebitamento, per accedere alla proprietà, nel primo semestre 2012 si è abbassata la quota di mercato sostenuta da mutuo, che passa dal 66,3% delle compravendite del secondo semestre del 2011 al 51,7%. Si tratta di una conseguenza dell’ulteriore stretta creditizia. Contestualmente si è ridotta, anche se di poco, la copertura del mutuo rispetto al valore dell’abitazione acquistata che, nel primo semestre del 2012, si è attestata al 65,3%.
Il rapporto Nomisma presenta infine le previsioni dei valori immobiliari nel biennio 2013-2014 per la media dei prezzi correnti nelle 13 grandi città, ponendole a confronto con i valori elaborati in occasione del precedente osservatorio. Per il 2012 è stato considerato il dato emerso dall’indagine presso gli operatori immobiliari, secondo i quali vi è stata una diminuzione dei prezzi delle abitazioni pari al 3,5% rispetto a 12 mesi fa, dato peggiore rispetto a quanto prospettato a marzo (-1,6%). Inoltre, come conseguenza dello scenario macro-economico delineato in precedenza, si ha un peggioramento delle proiezioni per il biennio seguente, con un tasso di variazione pari a -2,4% nel 2013 (anziché -0,8%) e -1,7% nel 2014 (anziché -0,2%).
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